Santos no topo: a valorização imobiliária reforça a importância dos terrenos bem localizados

O mercado imobiliário de Santos atravessa um momento de forte atenção por parte de compradores, incorporadoras e investidores. Nos últimos 12 meses, o preço médio do metro quadrado na cidade avançou 7%, chegando a R$ 11.856, segundo dados apresentados pelo Secovi-SP.

Ao mesmo tempo, Santos liderou as vendas de imóveis novos na Baixada Santista no segundo trimestre de 2026, com 272 unidades comercializadas. O resultado reforça a força da demanda por imóveis na cidade e ajuda a explicar outro movimento importante: a crescente disputa por terrenos em regiões próximas à orla.

Por que os terrenos próximos à praia estão mais disputados?

Santos possui uma característica que influencia diretamente seu mercado imobiliário: a disponibilidade de terrenos é limitada.

A cidade está inserida entre o Oceano Atlântico e a Serra do Mar, enquanto boa parte das áreas mais próximas à orla já está ocupada por bairros consolidados e empreendimentos residenciais.

Isso significa que, para novas incorporações, encontrar terrenos bem localizados se torna cada vez mais complexo.

Em regiões próximas à praia, essa restrição é ainda mais significativa. A combinação entre localização privilegiada, infraestrutura consolidada e escassez de novas áreas pode aumentar o interesse por terrenos disponíveis e também por imóveis antigos que tenham potencial para novos projetos.

Valorização acompanha uma demanda ainda presente

A alta de 7% no preço médio do metro quadrado acontece em um mercado que continua apresentando volume relevante de vendas.

No segundo trimestre de 2026, Santos comercializou 272 unidades novas, enquanto Bertioga registrou 202 e Praia Grande, 127. O desempenho colocou Santos na liderança das vendas de imóveis novos entre as cidades da Baixada Santista analisadas no período.

Esse movimento demonstra que a procura continua ativa mesmo diante de um cenário de crédito mais restritivo e de custos elevados para construção.

Para o comprador, porém, é importante entender que uma valorização média da cidade não significa que todos os imóveis ou bairros tenham apresentado exatamente o mesmo comportamento. O preço pode variar significativamente de acordo com localização, padrão construtivo, idade do empreendimento, vista, metragem e características do condomínio.

A escassez de terrenos muda a dinâmica dos novos empreendimentos

Quando existe pouca disponibilidade de terrenos, o desenvolvimento imobiliário passa a depender cada vez mais da transformação de áreas já ocupadas.

Em Santos, isso pode envolver a aquisição de lotes remanescentes, terrenos subutilizados e imóveis antigos com características que permitam novos projetos, sempre respeitando a legislação urbanística vigente.

Essa dinâmica aumenta a importância de uma análise detalhada antes da aquisição de uma área.

Para uma incorporadora, não basta encontrar um terreno próximo à praia. É necessário avaliar fatores como:

• legislação de uso e ocupação do solo;
• potencial construtivo;
• dimensões do terreno;
• topografia;
• condições do solo;
• infraestrutura disponível;
• possibilidade de implantação do projeto;
• custos de aquisição e construção;
• demanda pelo produto naquela localização.

Médio e alto padrão sentem ainda mais os efeitos da localização

A escassez de terrenos tende a ser especialmente relevante para empreendimentos de médio e alto padrão.

Nesse segmento, localização, vista, proximidade da praia, infraestrutura, mobilidade e exclusividade possuem peso significativo na decisão de compra.

Em Santos, determinados endereços próximos à orla reúnem justamente essas características.

Por isso, quando um terreno aparece em uma região consolidada e com potencial para um novo empreendimento, ele pode despertar o interesse de diferentes incorporadoras.

O endereço, nesse caso, passa a ser parte importante do próprio produto imobiliário.

O imóvel antigo também ganha importância

A falta de terrenos disponíveis não significa necessariamente que a cidade tenha deixado de crescer.

Em mercados urbanos consolidados, uma parte importante da expansão imobiliária acontece por meio da transformação do tecido urbano existente.

Isso pode ocorrer com a substituição de construções antigas por novos empreendimentos, reformas estruturais, retrofit ou reorganização de determinadas áreas, dependendo das características de cada região e das regras urbanísticas.

Esse movimento pode ser particularmente relevante em Santos, onde existem bairros tradicionais com alta ocupação e forte demanda residencial.

O que a valorização significa para quem quer comprar?

Para quem procura um apartamento em Santos, o avanço de 7% no preço médio do metro quadrado é um indicador importante, mas não deve ser analisado isoladamente.

O comprador precisa observar o preço específico do imóvel e compará-lo com unidades semelhantes na mesma região.

Também vale considerar:

• localização;
• metragem;
• número de dormitórios;
• vagas de garagem;
• estado de conservação;
• valor do condomínio;
• IPTU;
• infraestrutura do edifício;
• vista;
• posição solar;
• potencial de valorização.

Um imóvel aparentemente mais caro pode oferecer uma relação custo-benefício diferente de outro com preço menor, dependendo de suas características.

E para quem pretende investir?

Para investidores, a escassez de terrenos pode representar um dos elementos relevantes na análise do mercado de Santos.

Em regiões consolidadas, a oferta limitada de novas áreas pode contribuir para preservar a atratividade de determinados endereços.

No entanto, isso não significa que todo imóvel localizado próximo à praia terá necessariamente a mesma valorização.

A análise deve considerar liquidez, preço de aquisição, perfil da demanda, qualidade do imóvel e perspectivas para a região.

Santos cresce dentro de seus próprios limites

O cenário atual reforça uma característica importante do mercado imobiliário santista: o crescimento da cidade precisa acontecer, em grande parte, dentro de um território já bastante ocupado.

Com terrenos disponíveis mais escassos, especialmente próximos à orla, cada nova área apta para desenvolvimento pode ganhar relevância.

Essa realidade ajuda a explicar a atenção crescente das incorporadoras para terrenos bem localizados e também contribui para tornar a localização um dos principais componentes do valor dos imóveis em Santos.

O que esperar do mercado imobiliário de Santos?

A combinação entre demanda, valorização e oferta limitada de terrenos deve continuar sendo um dos principais temas do mercado imobiliário local.

A alta de 7% no preço médio do metro quadrado nos últimos 12 meses e a liderança nas vendas de imóveis novos na Baixada Santista mostram que Santos continua apresentando atividade relevante.

Para os próximos anos, acompanhar a disponibilidade de terrenos, os novos lançamentos, os projetos de infraestrutura e as transformações dos bairros será fundamental para entender como os preços e a oferta de imóveis poderão evoluir.

Para compradores, investidores e incorporadoras, uma coisa fica cada vez mais evidente: em uma cidade com espaço limitado, a localização ganha ainda mais importância.

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Fontes

• Secovi-SP: dados do mercado imobiliário de Santos e da Baixada Santista.
• Portal GMI – Santos valoriza 7% em um ano e aumenta disputa por terrenos próximos à orla.